マイホームの売却時に使える強力な節税効果をもつ特例「3,000万円控除」。

　相続にも関わってくる重要な特例です。

　実家の空き家問題に悩んでいる人にも役に立つかもしれない制度なので、概要を確認しておきましょう。

　3,000万円控除とは「不動産の譲渡所得に対する特例」のこと

　マイホームなどの不動産を売却したときに、当該物件の取得費や売却時の経費を引いても利益（譲渡所得）が出た場合、所得税がかかります。
　この税金は譲渡所得税といい、給与所得などへの税金とは別に計算されます。

　3,000万円控除とは、住居用財産（不動産）の「譲渡所得」から3,000万円を控除する特例のことです。

　譲渡取得税は、譲渡所得に税率をかけて求められますが、3,000万円控除が適用される場合、この金額を譲渡所得から差し引いて計算することができます。

　譲渡所得税の計算方法を解説

　3,000万円控除について見ていく前に、譲渡所得税について確認しておきましょう。
　まず譲渡所得は、譲渡によって得た収入から、かかったお金などを引きます。つまり、次のような式になります。

譲渡所得　＝　譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用

　3,000万円控除が適用された場合、この譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。

　譲渡所得　＝　譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円

　先ほど説明したとおり、譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけて求めます。
　なお、この税率については、不動産の所有期間によって変わります。

 　譲渡所得税　＝　譲渡所得 × 税率

　空き家（被相続人の居住用財産）の特別控除

　居住用財産であればわかりやすいですが、実際には遠方に住んでいた親の自宅を死後に引き継ぐ、というようなケースも多いでしょう。
　相続した空き家についても、一定の要件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」を受けることができます。

　適用されるための要件は居住用住宅の場合と比べて厳しく利用しにくいかもしれません。

　この制度の背景には「古い空き家の増加をなんとかしたい」という国の思惑があります。

　空き家の増加は地域社会にも悪影響をおよぼしている面もありますので、節税のためだけではなく、そういた背景も知ったうえで利用していきましょう。

　家屋に関する要件

　まず、この3,000万円特別控除を利用するには、以下の家屋に対する要件を「全て」満たす必要があります。

・相続開始の直前において被相続人の居住用に供されていた家屋であること

・昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること

・区分所有登記がされた建物以外の家屋であること

・相続の開始直前において、その被相続人以外に居住していた者がいなかったこと

・相続の時から譲渡の時まで事業用、貸付用または居住用に供されていたことがないこと

　家屋を取り壊している場合の要件

・取り壊した家屋について相続の時からその取り壊しの時まで、事業用、貸付用または居住用に供されていたことがないこと。

・土地について相続の時からその譲渡の時まで、事業用、貸付用または居住用に供されていたことがないこと。

　つまり、駐車場などとして貸していると控除が使えないということです。

　被相続人が老人ホームに入居していた場合の要件

　家屋の要件に「相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること」というものがありました。
　ただし、被相続人が老人ホームに入所していた場合には、以下を満たせば3,000万円控除を利用することができます。

・被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと

・被相続人が老人ホーム等に入所したときから相続の開始直前まで、その家屋について、被相続人による一定の使用がなされ、かつ、事業用・貸付用または被相続人以外の居住用に供されていないこと

　適用される期限の要件

　3,000万円控除を適用するためには、物件を売却した日が一定の期間内でなければなりません。
　まず、この制度自体の適用期限は【平成28年（2016年）4月1日から令和5年（2023年）12月31日まで】の間です。

　加えて、実際に売却が行なわれる時期については【相続開始日から3年を経過する日の年の12月31日まで】という期限もあります。

　令和2年（2020）1月2日以降に相続が始まった場合、期間の延長がなければ令和5年12月31日までに売却すれば、控除を使うことができるわけです。

　譲渡に関する要件

　空き家の3,000万円特別控除を利用する場合、不動産の譲渡にも要件があります。

・譲渡価格が1億円以下であること

・家屋を譲渡する場合、譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

　家屋について「昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること」という要件がありました。

　つまり、何も手を入れていないと家屋の要件を満たす建物は、この譲渡の要件を満たせないということになります。

　そのため、家屋を譲渡しようと思ったら、リフォームなどを行って新耐震基準を満たす必要があるのです。

　耐震リフォームには数百万円かかる場合が多く、仮にリフォームしたとしても、必ず売却できるとは限りません。

　家屋を取り壊して土地を売却するのが現実的かもしれません。

　

　相続から不動産売却までにかかる税金は？

　居住用財産（マイホーム）の特別控除

　せっかくなら不動産の売却時に税金を抑えたいという人は多いと思います。

　どうすれば3,000万円控除が使えるのか確認していきましょう。

　3,000万円控除は、「居住用財産（マイホーム）の特別控除」と「空き家（被相続人の居住用財産）の特別控除」の2種類があり、それぞれの特例で必要な要件が異なります。

　特例の要件

　次のいずれか一つでも満たせば、3,000万円控除を利用することができます。

・現に居住している家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の譲渡の場合

・転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)

・災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合

・転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

　つまり、自宅でさえあれば利用できるということです。

　相続に関係する場面でいえば、被相続人が生前に売却すれば当然使えますし、被相続人と同居していた相続人が、相続後に売却しても利用することができます。

　ただし、この特例を受けるためだけに入居した家屋、建て替えや引っ越しのための仮住まい、別荘などは対象外ですのでご注意ください。

 

 

　相続によって不動産を取得すると「相続登記」をしなければなりませんが、

　これまで「相続登記」はしなくても罰則がないため、しない方が多かったようです。

　しかし、２０２１年４月２１日に民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案（案）が参議院本会議で成立しました。

　これにより２０２４年４月１日から「相続登記」が義務化されます。

　さらに「住所変更登記」も義務化されます。

　また、法改正以前に所有している相続登記・住所等の変更登記が済んでいない不動産につても義務化されます。

登記をしないと以下のような罰則が科せられます。

・相続で不動産取得を知った日から３年以内に正当な理由がなく登記・名義変更手続きをしないと１０万円以下の過料の対象となる。

・住所変更した場合も不動産登記が義務化され、２年以内に正当な利用がなく手続きをしなければ５万円以下の過料の対象となる。